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【专栏】仁诚集团“业务关键词”之二十三——企业搬迁停产停业损失评估

2020-07-17 11:15:18

   企业搬迁停产停业损失评估是乐动体育平台仁诚集团下属公司——山东仁诚土地房地产资产评估有限公司的资产评估业务。在企业搬迁评估的过程中,乐动体育平台总结了一些实践中的不同方法的探讨,请各位同仁共同探讨。


企业搬迁安置停产停业损失

动态评估探讨

 

在房屋征收、搬迁过程中,对被征收、搬迁住宅(或宅基地)房屋补偿的各种法律、法规、条例、规章比较多,但对被征收、搬迁非住宅尤其是在对企业的征收、搬迁造成的停产停业损失的补偿规定很不具体,比如说国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。


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《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定:因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的,房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。被征收人选择货币补偿的,给予一次性停产停业损失补偿费


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在具体实施被征收、搬迁补偿评估中,许多地方政府就都先硬性规定,先“一刀切”,比如济宁市人民政府《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》济政发(2019)7号第三十五条规定:征收商业、生产、办公、仓储非住宅房屋,给被征收人造成停产停业损失的,对选择房屋产权调换并自行安排周转用房的被征收人,房屋征收部门应当按照房屋征收补偿协议约定向被征收人支付停产停业损失补偿费。其中商业用房的停产停业损失补偿费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米20——30元,生产、办公、仓储用房的停产停业损失补偿费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米10—15元。具体建设项目的停产停业损失补偿费标准由作出征收决定的人民政府根据被征收房屋区位等因素,在征收补偿方案中确定。

征收非住宅房屋,给被征收人造成停产停业损失的,房屋征收部门应当对选择货币补偿的被征收人,按照前款标准,给予一次性三个月停产停业损失补偿费



这个明确规定,对于征收、搬迁小微企业具有可操作性,也可以写入方案,有利于快速搬迁、算账。但是企业的规●!⒕纯龅鹊惹榭鲆彩乔Р钔虮穑2R邓鹗У牟钩ネ晌魇杖擞氡徽魇铡崆ㄈ嗣艿慕沟悖栽诩媚腥嗣裾都媚泄型恋厣戏课菡魇沼氩钩グ旆ā芳谜ⅲ2019)7号第三十六条又规定:被征收人对临时安置费、停产停业损失补偿费标准有异议的,可以委托具有相应资质的评估机构评估确定,这样就对那些硬性规定不符合情况的被征收、搬迁企业给了一个出口,可以要求由评估机构进行评估。


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而在评估过程中,很多评估公司仅就企业规●!⒆什纯龅染蔡乃鹗Ы胁钩ィ纯悸谴τ诟鞲錾芷诓煌⒄菇锥蔚钠笠刀纯龅乃鹗Ы鸲睢O志推笠当徽魇铡崆ㄆ拦婪智榭龊屠啾鹛敢幌伦约旱目捶ā


一、企业拆除后可以搬迁的情况

企业的生产经营离不开场地,也就是必须要政府提供新的地方供企业使用,所以如果在企业被征收、搬迁过程中,政府能够提供另外的地方或企业能自行找到新的地方可以搬迁,搬迁后可以继续维持生产经营,这也是大部分企业遇到的情况。

这种情况包括企业停产停业期间利润损失的补偿、企业停产停业期间各种合同违约补偿、企业停产停业期间职工基本生活保障补偿等经营损失,以及因搬迁造成的其他损失补偿,包括重新办理相关证照的损失(尤其是一些特殊行业的特殊资质)、迁址后包装物损失、迁址恢复重建的损失。这就要考虑到被征收前的效益、停产停业期限等因素的确定。


二、企业拆除后不可以搬迁的情况

现在的大部分被征收、搬迁,不管是修路架桥还是旧城改造,都是时间紧,任务重,而且对企业一般都没有搬迁地可供选择,所以很多企业就提出要对企业进行整体价值补偿,要对企业以后若干年(收益期)的损失补偿,不能只是静态的、停产停业期间的补偿。在这种情况下就需要对企业所处的生命周期进行研究,防止千篇一律、一刀切的评估。

企业就像人一样,它也有自己的生存死亡,这是目前企业管理学界的基本观点。按照企业生命周期理论,企业的生命周期一般包括四个阶段:初创期、成长期、成熟期、衰退期。在每一阶段,企业的财务特征不同,从而决定其战略也有所不同,投资、利润、报酬率、风险都有很大的差异。


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三、不同生命周期的企业停产停业损失补偿评估情况

1、对于处于衰退期的企业,原因有很多,乐动体育平台不适销对路、环保不达标、不符合卫生要求、强制关停等等,一般企业已处于停产、半停产状态,或企业大部分业务已转移外地转产。在这种情况下,静态的补偿比较合理,只需对被征收、搬迁房地产价值的补偿、房屋装饰装修价值的补偿、被征收、搬迁设备的价值补偿就可以了。

2、对于处于初创期的企业,由于是刚刚开始建设或刚刚投入生产,新设企业还没有给股东带来超额的利润,所以被征收、搬迁补偿以企业投入价值补偿比较合理,其中包括被征收、搬迁房地产价值的补偿、被征收、搬迁房屋装饰装修价值的补偿、被征收、搬迁设备的价值补偿和前期投入的开办费等项投入,以及给予企业适当的管理费、利润等。

3、对于处于成长期和成熟期的企业,由于企业已经能够给股东带来超额的利润了,就涉及到动态评估的问题。在现实经济生活中,往往出现把企业作为一个整体进行转让、合并等情况,如企业兼并、购买、出售、重组联营、股份经营、合资合作经营、担保等等,都涉及到企业整体价值的评估问题。在这种情况下,就要对整个企业的价值进行评估,以便确定合资或转卖的价格。

然而,企业的价值或者说购买价格,决不是简单地由各单项经公允评估后的资产价值和债务的代数和。因为人们买卖企业或兼并的目的是为了通过经营这个企业来获取收益,决定企业价格大小的因素相当多,其中Z基本的是企业利用自有的资产去获取利润能力的大小。所以,企业价值评估并不是对企业各项资产的评估,而是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估。而企业资产则是指对企业某项资产或某几项资产的价值的评估,是一种局部的和静态的评估。

因搬迁中断经营导致的损失评估是个特例,持续经营假设仍旧适用。无法异地重建,也就是说如果被评估单位商誉、销售网络等无形资产无法转移的话,同样存在损失。如果单纯采用成本法评估各项资产价值,再将各项资产的评估值简单求和,显然不能反映企业整体的盈利能力。所以,评估时应该分析各项资产因整体被征收、搬迁而面临处置的可能性及损失额(包括处置费用)。

在对被评估企业收益预测进行分析、判断和调整时,应当充分考虑并分析被评估企业资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景和被评估企业所在行业相关经济要素及发展前景,收集被评估企业所涉及交易、收入、支出、投资等业务合法性和未来预测可靠性的证据,充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响,不得采用不合理的假设。

要根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收益预测期间,并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。

要综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素,合理确定资本化率或折现率。

资产评估师应当确信资本化率或折现率与预期收益的口径保持一致。

所以说,处于成长期和成熟期的企业的被征收、搬迁,如果政府没有合适的地方予以搬迁,企业暂时也没有找到搬迁之地,而企业利润可观,已经能够持续为股东带来超额的利润了,就应该比照企业整体价值评估的模式进行动态评估,而不能仅仅用资产基础法静态评估草草了事。


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以上的企业搬迁安置停产停业损失动态评估是在实践基础上的一个探讨,各位同仁有不同的意见和看法,欢迎评论区留言。


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