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【专栏】仁诚集团“业务关键词”之二十——企业搬迁补偿评估

2020-06-01 11:00:32

随着城市建设的发展,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,往往需要对规划区域内的有关企业进行拆迁。

政府应当依法拆除建设用地范围内企业的房屋建筑物和附属物,搬迁设备,将该范围内的工厂、单位重新安置,并对其所受损失予以补偿。

城市的发展是一个不断进行再建设的过程,随着我国经济体制改革的顺利实施,社会主义市场经济的逐步建立,生产力得到空前的发展。

为了城市的整体规划,有时也为了国家专项工程建设的需要,有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁,达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。

企业拆迁是一项庞大、复杂且耗时长、成本高的工程,而企业搬迁补偿评估,也是一个庞大的、系统化、相对复杂的工作。

 



企业搬迁补偿评估是乐动体育平台仁诚集团下属公司——山东仁诚土地房地产资产评估有限公司的业务。乐动体育平台公司因为有土地、房地产、资产(包括但不限于设备搬迁、无形资产评估、经营损失、企业资质等等)的评估资质,研究搬迁对企业的损失和影响,比较全面。

对于企业不动产价值的补偿,不仅仅是房地产价值的补偿,而是所有不动产价值(包括建筑物、构筑物、管廊、沟槽等等)的补偿。

对于停产停业损失费的补偿,应该把工业企业房地产与纯商业用途、办公用途房地产的停产停业损失费分开对待,同时还要根据企业规●!⒂芰Α⒋υ诓煌氖倜芷冢浞挚悸瞧笠档木榭觯衅拦馈

对于搬迁补助费,不可全部按照按固定标准进行补偿,而应按实际发生费用进行核定。

 

 



《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿,包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿●!


第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定●!


第二十三条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定●!

 

 

企业在拆迁过程中,拆迁人给予被拆迁人的的拆迁补偿主要包括:

①房屋所有权和土地使用权补偿;

②机器设备和存货搬迁费用补偿;

③停产、停业损失及安置补助。


根据《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法第二十三条规定:“作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿,补偿内容应当包括:

(一)被征收房屋价值补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁补偿;

(三)因征收房屋造成的临时安置补偿;

(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。


济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》对企业搬迁的规定:

第二十四条第二款规定对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

第三十五条规定征收商业、生产、办公、仓储非住宅房屋,给被征收人造成停产停业损失的,对选择房屋产权调换并自行安排周转用房的被征收人,房屋征收部门应当按照房屋征收补偿协议约定向被征收人支付停产停业损失补偿费。其中商业用房的停产停业损失补偿费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米20——30元,生产、办公、仓储用房的停产停业损失补偿费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米10—15元。具体建设项目的停产停业损失补偿费标准由作出征收决定的人民政府根据被征收房屋区位等因素,在征收补偿方案中确定。

而机器设备及存货搬迁补偿金额的确定较为复杂,而有关条例对此项补偿的规定不便于实际操作,如《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法第三十三条  征收商业、生产、办公、仓储非住宅房屋,其设施设备的拆除、运输、安装和搬迁费,按照实际发生的合理费用或者委托具有相应资质的评估机构评估确定。



拆迁双方往往在此项补偿金额的确定上存在较大分歧,如何科学、公平、合理地确定企业拆迁过程中设备搬迁的费用,成为拆迁双方关注的焦点。



下面具体分析一下搬迁对企业的损失主要包括的三个方面:不动产损失、停产停业损失、搬迁支出损失。

(一)不动产损失

不动产损失指不能随迁的固定于土地上或地下的所有有形资产,包括:建筑物(生产经营用房、办公用房、后勤用房)、构筑物(设备基础,道路交通、院墙、烟筒、挡土墙等)、管网系统(给水、排水、暖气,电路、通讯、网络、管理信息系统、安全监控系统、消防系统)、绿化景观、路灯照明等,以及土地使用权等无形资产

(二)停产停业损失

停产停业损失指因搬迁而停产停业给企业造成的生产经营损失、盈利损失以及不必要的支出。

根据国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”

一个大中型的正在进行生产经营的企业,根据其生产规模和所经营业务的不同,因搬迁导致的停产停业时间一般为半年至两年,所涉及的损失一般包括:

(1)生产经营损失。主要指停产停业期间的利润,以及利润在此期间产生的利息等。

(2)公司乐动体育平台订单损失。潜在客户的跑单、现有客户的跑单或减单、对原材料的订货减少导致订货单位成本增加、已订货订单无法继续生产的赔偿金等。

(3)一些设备因搬迁不得不提前报废或更换所带来的固定资产损失

(4)原有客户群的丢失及新的市场开拓所带来的成本增加。原有客户群或许丢失,新的市场开拓必定带来成本的增加,如需加大广告力度而造成的费用增加等。

(5)公司的隐形损失。有些企业地理位置优越,由于搬迁,企业很难找到与原来一样优越的地理位置,导致原材料、产成品的运输成本大大增加,职工的交通补助增加,从而导致该企业的生产经营成本增加。

(6)搬迁范围外房地产的损失。一些企业部分房地产在搬迁范围内,部分房地产不在搬迁范围内,但因工厂主体停产而导致不在搬迁范围内的房地产也不得不停产、停业,其补偿费是得不到的,但其停产停业损失和日常有些开支是必须要发生的(如一些销售业网点的房租费等)。

以上停产停业损失是以企业停歇一段时间继续生产经营为前提的。如果因为搬迁,公司厂址的变更,机器、设备的大迁移,公司人员的变动、对客户的负面影响等原因导致企业无法继续生产经营,不得不进行破产清算。那么以破产清算而告终的企业损失就会更大。

(三)搬迁支出损失

搬迁支出损失是指因搬迁产生的全部费用以及不必要的浪费和不可预见损失等,包括:

(l)可移动物品的搬迁、安装费用?梢贫旃揖呒坝闷贰⑽募蛋傅那ㄒ品眩罅康脑牧稀⒃诶侄体育平台、半成品、产成品的迁移费,在用工装模具、刃具和器具、消防器材的迁移费、安装费,可移动机器设备的运输、安装费用。

(2)不可移动设备的搬迁、安装费用。固定于地表的不可移动的机器设备的拆卸费、运输费、安装调试费、验收费、不可预见费等。

(3)一旦拆除便无法恢复使用的机器、设备的补偿费。每个企业都或多或少存在一些一旦拆除便无法恢复使用的机器、设备或者为配合安全生产、环境保护等要求的一些生产外附属设备,这些设备一旦拆除便无法恢复继续使用,如通风设备、除尘设备等。


企业搬迁补偿评估业务联系人:付强

联系电话:15564743918

 


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