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【技术与探讨 二】征收评估的“降龙十八掌”

2020-04-18 09:50:41

征收评估“降龙十八掌”


第 一掌  协议签订要趁早


接到任务,或者被推举成为评估机构后,要及时与征收人(地方政府——村、镇、区、市,指挥部等)商讨合同签订,并就现场测量、评估以及后期算账、签订上房合同等服务、还有的有设备评估分别,或者一并签订到位。


标准一般有评估报告按价值2.5‰——5‰,服务按面积8——12/平方米,设备每户Z 低2000元。一定要在进场前商讨完毕,防止出现活干完了,费用难谈、难要的问题。


第二掌  现场沟通无极限


入户调查,乐动体育平台的工作是要建立良好的信任关系,而不是对立。虽然乐动体育平台是政府委托、付费,但乐动体育平台必须对被征收户笑脸相迎,取得他们的信任。有了良好的沟通,有了信任,才能有后期的良好的工作开展。


第 一线的工作人员发现问题Z及时,要迅速反应,要当机立断,要敢当家,要有判断力,要抓住机遇、抓住时机,促成飞跃,促成事情尽快达成。有些事情提前办还是非常有益的,比如提前搞好关系,抓住主要人物,施以小恩小惠,请请客,有时能达到意想不到的效果。


但有一点要注意,沟通好不是什么话都说,现场不该说的一定不要乱说。比如:胡乱承诺,能给多少钱;如何补偿;如何丈量;哪个算哪个不算;如何划分标准;树木是否新栽,能否计算上。咱们内部沟通的一定不要大声,不要让无关人员听到,不然的话容易造成现场混乱,而不是沟通无极限了。


第三掌  现场测量有技巧


乐动体育平台的工作是评估价值,现场测量不一定就是乐动体育平台的工作。面积可以是征收人提供,或者是征收办(拆迁公司)提供,或者乐动体育平台只是评估单价,都是可以的。要求测量的话,费用上一定要说好,相当于多了一项服务。但是,很多农村拆迁,都是要求测量的。


入户调查应保持清醒的头脑,仔细、全面、认真,以减少错漏,尽量压缩复核工作量。


根据《建筑面积计算规则(2013)》规定:


单(多)层建筑物的坡屋顶内空间,当设计加以利用时,其净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。

建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永 久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

建筑物阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台,均按其水平投影面积的1/2计算。阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。

雨篷,不论是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷,其结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按其雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算?矶仍2.1m及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。

这些规则乐动体育平台要懂,现场丈量的时候才能有“商”有“量”,“商”是话要说到位,“量”是测量技巧要到位。

说话技巧:“根据国家规定,这种(房屋门窗不全、层高不够算面积、装修阳台面积全算等等)不符合建筑面积计算规则,乐动体育平台已经照顾你了。实在不行,咱们都按规范走●!

测量技巧:适当的时候,尺子松一点。还有就是,让被征收人看尺子的时候,稍微往外拉一下,看看,3.45米,就记3.5米吧。实际上,就是三米五。


第四掌  现场勘查宜细不宜粗


现场勘查一定要细致,防止返工。慢一点没事,全面Z关键?梢运担胂殖∏埃貌钩サ南钅恳欢ㄒ群驼魇杖斯低ㄇ宄芗锹嫉亩家锹忌希课荨⒏阶盼铩⒌厣稀⒌叵碌模挂抵靼じ鏊登宄缓笄┳帧词钟 K邢钅慷家恼眨恼盏氖焙颍毒啊⒔埃诰啊⑼饩埃从巢牧闲灾实摹⒎从炒笮〕叽绲木×空杖


勘户表应及时要求户主、见证人签字,见证人应不少于两人,应要求镇街(村)以上工作人员签字,调查人员应及时在勘户表上签字。

勘户复核表:存在房屋变动5平方米以上或其他项目存在较大变动的,要求重新制作勘户表,注明复核,与原表一并留存作为底稿使用。

复核变动较大项目,必须拍摄能反映其变动的照片。

勘户表手续不全或补偿方案不明确的,不得对外出具报告单。


第五掌  单价制订宜粗不宜细


房屋、地上附着物千差万别,如果征收评估都要按工程造价那样,每个分开算量算价,非得累死还不落好。所以应当根据类似原理,也不能千篇一律,分出几个档次,按照该档次的Z 高单价,大家都不吃亏,工作能得以顺利开展。


能依据政府文件的,尽量依据文件。拆迁补偿项目,应明确补偿价格方案,制作补偿价格方案应经委托方签字盖章认可,以作为补偿总价的计算依据。有人会问,那依据文件规定,还要评估干什么?回答是:一是乐动体育平台生活、工作的环境,政府还是强势的,老百姓还是迷信政府;第二政府还是相信政府的;第三有标准乐动体育平台何乐而不为?比如,依据鲁国土资字【2017】394号文《关于济宁市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》价格测算、调整一下能做的,乐动体育平台干嘛非要再去调查市场?


第六掌  评估就高不就低

 

征收过程中,被征收人不论怎么说,总的是处于弱势地位,因为是被人征收嘛。所以还是要同情弱势群体。另外,评估费还是按评估额计费。你明白的。总之,只要不违反原则的情况,有依据,就要就高不就低。

此中说的有依据,必须是要明确被征收对象的真实价值,或者说市场价格,而不是要无原则、不知情的就高。

引用:客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格,它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

估算和判定本身就是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的,必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上下15%之内是允许的。

还值得指出的是,估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据,并不取代当事人的民事权利,而定价往往是当事人的行为。房地产的Z终成交价格应由当事人自己决定,当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格。

正确地理解房地产估价,还需要把握下列2点:

1.房地产估价是科学与艺术的有机结合。

2.房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。


第七掌  标准先低后涨法


虽然乐动体育平台说是就高不就低,但被征收人都有一个预期,适当拖一下,或找找人,能有一个好的结果,这很正常,所以乐动体育平台要给这种预期留有余地,不能一下子涨到Z 高值了,没有空间了,想送个顺水人情都难了。

先低后涨,低时风险低,还有个好处,是能促使被征收人提供尽可能详细的资料,如建设图纸、工艺管线分布、合同协议、设备发票等等,可以给他们说,如果不提供,只能按正常的这种低标准走,逼他就范。


第八掌  前后左右要比较。


这一掌很关键。确定价值时点很重要,确定征收原因很重要,确定征收地域也很重要。但仍然因为征收评估除了方法,关键要经验,要有比较,总结各种拆迁资料,要有之前的,预期的,外地的,本地的,农村的,城区的,有证的,无证的,集体土地上的,国有土地上的,一条线上的,一条路上的,一条河上的,南水北调的,压煤搬迁的等等资料,要比较,要分析,才能得出合理的补偿意见。


第九掌  评估目标要明确


估价目的:房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿。所以,一定要确定被征收人的主体地位。为房屋征收目的而估价,不考虑房屋租赁因素的影响,视为无租约限制的房屋来估价。就是说,在国有土地上房屋征收评估中,评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

产权要明晰。现场工作中要明确征收界限、范围、对象;要明确征收附着物的所有权人,千万不要张三的东西评估到李四身上,这方面乐动体育平台是有过血的教训的。任城区粮食局粮食收储中心在二十里铺聂庄洗煤厂设备的评估,就因为产权错误而导致评估失败。征收测量、清查时要求附着物所有权人必须在场。

要调查取得估价对象的不动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。

附着物清查表要有指挥部、街道办事处、所有权人、评估人员签字认可,按手印,拍照留印。


第十掌  测量评估标准要统一


评估分组后,尤其是牵头单位,乐动体育平台要制定详细的摸底、评估清单,装修清单,房屋标准、简易房标准、附属设施定位(比如雨搭、防盗网、地沟、防盗门、院外树木等等是否包括),资料要标准统一,要齐备。


第十一掌  特殊关注隐蔽工程。


评估没有现场,相当于工程施工的已做完的隐蔽工程,需要各方共同提交的签证单、图纸、工程量清单计算表、制作方法、材质、材料价格等相关材料才能证明。当然也可以做破坏性的取样,只是甲方、乙方可能都不一定能同意这样做。

还可以查看当事人的相关账务、原始凭证,原始资料原件?梢韵殖∏ヌ健⑴恼铡⒒〔饬浚鞑槌笔氯之外的其他人员,并取得书面证据(签字、按手印、盖章等等),这个当然很困难,有的不愿作证,即使作证,证明效力也很低。

对隐蔽工程是否能在施工中进行清查。这个方法属于事后验证的程序,当然要经当事人认可,并签订好协议。隐蔽工程可以先不评估,待施工时挖开看到实际情况时再进行评估,无异于是对乐动体育平台的保护,因为这样公开、公平、公正,并且能实事求是。


第十二掌  资料交接要有手续。


与政府、被征收人、指挥部成员及其他相关人员进行资料交接时,一定要有手续,尤其是拿对方的原件,或他们拿乐动体育平台的资料、报告。防止出现刘青与南张杜庙的土地预审表的事,档案交接,无手续,无证明,对方坚决说在你这儿,你又拿不出相关证据,容易产生纠纷。

看提供的材料时,一定要用鹰一样的眼光看,要看到疑点,如果疑点重重,真实性太差,就要借助多方面的力量,调查取证。


第十三掌  特殊企业经营收益评估


换位思考站在对方的立场想问题想问题的立场有了改变思路就有变化

引用:估价对象还可能不是纯粹的房地产,而含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值,如为了某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价,其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值,通常还包含房地产以外的其他财产,如家具、电器、货架、机器设备等的价值,甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值,即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。

比如:有特殊资质的企业,像加油站等等;特殊时期的企业,比如对于处于成长期和成熟期的企业,由于企业能够给股东带来超额的利润,就涉及到动态评估的问题。

1、可搬迁设备的价值补偿

可搬迁设备指能搬走移动,通过拆除、运输、安装、调试等过程可继续生产使用的设备。采用重置成本法评估可搬迁设备的拆除、运输、安装、调试所发生的费用。

可搬迁设备的价值补偿=拆除费+运杂费+设备基础费+安装调试费(大型设备的联合试运转费)

拆除费包括设备的拆卸人工、拆除材料、需用的机械费及其利润税金

运杂费=基本运费+装卸费+包装费+运输途中的合理损耗费+运输保险费

设备基础费:是指为安装设备而建造的特殊构筑物,主要指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费。

设备基础费=设备原价×费率

安装调试费:主要包括机器设备、电子设备、电气设备的装配、安装工程;锅炉及其他锅窑的砌筑工程;设备附属设施的安装工程;设备附属管线的敷设、电力线路、供水、供气管线等,为测定安装工作质量进行的单机试运转和系统联动无负荷运转。安装调试费包括上述工程发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费。

设备安装调试费=设备原价×安装调试费

2、不可搬迁设备的价值补偿

不可搬迁设备指不能移动或移动后造成损坏不能使用,使企业无法生产的设备。采用成本法进行评估,通过估算被评估设备的重置成本和各种贬值,用重置成本扣减各种贬值和回收的废旧物资的价值,即可得出不可搬迁设备的价值补偿。

3、因搬迁造成的经营损失

包括企业停产停业期间利润损失的补偿、企业停产停业期间各种合同违约补偿、企业停产停业期间职工基本生活保障补偿等经营损失。

4、因搬迁造成的其他损失补偿

包括重新办理相关证照的损失(尤其是一些特殊行业的特殊资质)、迁址后包装物损失、迁址恢复重建的损失。

第十四掌  依靠基层组织。

在征收评估的过程中,尤其是农村拆迁,基层政权往往会发挥重要的作用,书记村长还是说了算的?刹荒苄£锪怂牵芏嗍焙蚓褪撬堑囊痪浠埃鸬焦丶缘淖饔谩

集体资产也要评估,房屋、道路、线杆、沟渠、树木,能照顾尽量照顾。


第十五掌  团结一切可以团结的力量。


不要成为任何人的对立面,指挥部、乡镇、村两委、被征收人、征收办、建设局等等,要有沟通协调机制。这需要技巧,除了练之外,还有练“太极”,需要柔劲、韧劲,需要推、拉,关键的时候还需要“反戈一击”。


第十六掌  服务意识要跟上必要时提供增值服务。


提供差异化的评估服务。除了房屋建筑物、地上附着物的征收价格外,乐动体育平台还可以提供土地评估、设备搬迁评估,这都是乐动体育平台日常经常做的。乐动体育平台就是要用专业化的知识、综合化的资质,打败他们。全方位、“一站式”、“贴身式”服务,是乐动体育平台这个综合性的服务机构的特色。特殊物资的搬迁,需要利用专家的工作,或者是利用其他鉴证机构的结论,适当分散风险。

尤其是对政府部门,尤其是对不收费的项目。比如说帮个小忙,出个建设性意见,审计上编个表,评估上来个咨询,等等。


第十七掌  搞好三级复核 完善底稿


评估汇总表及评估单完成后,应经项目负责人或其他人复核,以减少错漏。

拆迁评估报告单(初步评估单)出具前应履行底稿抽查程序,抽查无问题后,方可对外出具。

拆迁评估项目基本完成(签署补偿协议占90%以上)的,应将勘户表装订与补偿价格方案、汇总报告一并整理归档。


第十八掌  收费要及时。


因为征收评估大部分都是时间长,任务重,并且政府部门经常换人,而且是干活有人安排,付费没有人管,所以要格外重视。防止出现类似接庄的事:安排人去拿钱,事后不跟踪,交接手续不全,责任不清,Z后钱是否拿来了都不知道,都不知道哪个环节出了问题。


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