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【专栏】仁诚集团“业务关键词”之二—资产评估

2020-03-16 08:30:23
资产评估业务是乐动体育平台仁诚集团下属公司——山东仁诚土地房地产资产评估有限公司的法定业务,它是从九十年代中后期国有企业改制、集体改制才开始开展的出现的一个业务,是我所一直就在做,并且资质范围在逐渐扩大的业务,从原来单纯的国有资产的评估、到房地产评估、土地评估、二手车评估、森林资源评估、无形资产评估等等,也是乐动体育平台做的最拿手、最熟练、做的最多的业务。

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资产评估是最“古老”、也是比较“年轻”的专业服务行为,说他“古老”,是因为对资产的估值,自古就有,比如:“牛经纪”、古玩、字画鉴定等等都在评估的范围之列;说他“年轻”,是因为对这项业务的法律规范,只是近几年的事。
 
《中华人民共和国资产评估法》由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年72日通过,自2016121日起施行。这部法律是规范所有的评估行为的一部法律。
 
书面定义:
资产评估,是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。这是《资产评估法》中的定义。

通俗理解:
资产评估内容很宽泛,就像《资产评估法》规定的,基本上所有的资产都包括了,不论是有形的、还是无形的;不论是政府的、还是企业的;不论是天上的、还是地下的;不论是有生命(生物资产)的、还是无生命的;不论是动产、还是不动产;不论是单项的、还是组合的、企业整体价值的,等等,都在资产评估范围之内。
 
什么样的企业、单位、个人需要资产评估呢?
一般情况下,有以下几种情况供参考:
1国有企业(国资委管理的企业)、集体企业改制、出售股权资产,企业兼并、出售、联营、股份经营
2企业、单位、个人需要银行贷款的抵押资产
3房地产征收、地上附着物清理
4土地征收、一级及二级市场土地评估
5基准地价评估
6司法诉讼资产鉴定评估
7企业破产清算评估;
8、税收评估、以企业会计报告目的的评估;
9、其他政府部门根据要求需要资产评估的
 
自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。比如说,个人买房,不知道市场行情,需要评估一下。这是自愿委托的情形,非法定业务。
 
涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。比如说,国有资产出售、收购等等,涉及乐动体育平台社会主义国家的东西,都纳入法定评估范围之内。这是属于法定业务,必须评估的情形。
 
资产评估的主要作用:
1咨询作用
从某种意义上说,资产评估属于一种专业技术咨询活动,具有咨询的作用。咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见,该意见本身虽然没有强制执行的效力,但可以作为当事人要价和出价的参考。
2鉴证作用
鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断,而举证则为该判断提供理论和事实支撑,使之做到言之有理、持之有据。
3促进作用
资产评估的促进作用主要表现在三个方面:一是可以促进资源优化配置,二是可以促进产权主体维护自己的合法权益,三是可以促进资产评估工作的进一步优化。
 
资产评估的特点
一、现实性
现实性是指以评估基准日为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
二、市场性
市场性是指资产评估区别于其他会计活动的显著特征。
三、预测性
预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
四、公正性
公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于资产业务当事人的任何单独一方的需要。
五、咨询性
咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。

资产评估的程序:
 

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乐动体育平台集团的评估业务范围非?矸,一般可描述为:房地产评估、土地评估(一级、二级市场)、二手车评估、设备评估、无形资产评估、企业价值评估、计税评估、森林资源评估、破产清算评估、抵押贷款评估,等等等等。

具体可举例如下引申其他业务
一、房地产抵押估价,当然亦可以引申到各种资产、以及贷前、贷后环节,快贷评估
抵押估价目的,应当表述为为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
二、房地产税收估价,引申到持有、交易、开发各环节
三、房地产征收、征用估价
被征收房屋价值评估目的应当表述为为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值
四、房地产拍卖、变卖估价
拍卖评估,应区分司法拍卖评估和普通拍卖评估。
五、房地产分割、合并估价
六、房地产损害赔偿估价
七、房地产保险估价,区分投保时及事故发生后
八、房地产转让估价
九、房地产租赁估价
十、房地产投资基金物业估价
十一、为财务报告服务的房地产估价,应区分投资性房地产(资产,下同)公允价值评估、作为存货的房地产可变现净值评估、存在减值迹象的房地产可收回金额评估、受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估、境外上市的固定资产重估等。
十二、企业各种经济活动涉及的房地产估价,含其他资产(下同),包括但不限于:
1、企业改制
2、企业资产重组
3、企业上市
4、企业产权转让(分转让人及受让人)
5、企业租赁
6、企业合资
7、企业合作
8、企业对外投资
9、企业合并(吸收合并及新设合并)
10、企业分立
11、企业清算(破产清算、强制清算)
12、企业资产置换
13、企业出售资产
14、企业抵债
15、出资设立企业
16、企业收购资产
十三、房地产纠纷估价,为和解、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等方式解决纠纷
提供价值参考依据或证据。
十四、为分家析产估价
十五、为出境提供财产证明的估价
十六、为行政机关处理、纪律检查部门查处、监察机关立案等服务的估价
十七、国有土地上房屋征收预评估
十八、土地使用权估价
土地使用权出让评估;
土地使用权转让评估;
土地征收、收回、收购或房屋征收补偿评估;
(4)划拨土地补办出让、集体土地征收后补办出让等协议出让,土地租赁价格评估、集体建设用地价格评估;
(5)改变土地使用条件补地价评估,包括改变用途、重建、提高容积率等改变土地使用条件时土地价格评估;
(6)土地使用权或其他土地权利的抵押评估;
(7)确定相关税费涉及的土地评估;
(8)以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估;
(9)为企业改制进行的土地评估;
(10)为金融不良资产转让而进行的土地评估;
(11)法律诉讼涉及的土地评估;
(12)城镇基准地价评估;
(13)城市地价动态监测;
(14)农用地分等定级与估价;
(15)征地区片综合地价及统一年产值测算;
(16)其他经济或整个行为涉及的土地评估

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敬请期待●!
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(编辑:兰勇)

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